具有发改委立项用途的工程咨询资格证书,甲级资质,专业:农业_轻工_机械_建材_建筑_电子_纺织_化工_医药
老木一支笔 可行性研究分析/申请报告着名品牌
首 页 | 机构介绍 | 专家团队 | 政策研究 | 工程咨询 | 可行性研究报告 | 项目申请报告 | 项目评估报告 | 商业计划书 | 行业研究 | 业 绩
农业| 林业| 轻工| 食品| 机械 | 能源 | 化工 | 医药 | 电子 | 纺织 | 汽车 | 钢铁 | 冶金 | 建筑 | 建材 | 市政 |环境 |旅游 |物流 |服务
16年来,为何全国30多个省市区上千家企业,委托我们编制可行性研究报告、资金/项目申请报告?
因为我们:有实力,品牌硬,讲信誉!因为我们:创建的历史长,全国的分部多,做过的案例多!
因为我们:资质高,专业多,业务广!因为我们:权威性高!通过率高!成功率高!更超值划算!
老木一支笔,顶级甲级资质工程咨询单位!具有发改委颁布的甲级工程咨询资质证书.
专业:农业,轻工,食品,机械,建筑,建材,医药,化工,冶金,旅游,电子,纺织,能源,市政,人防,节能,综合等.
已累计完成全国30多个省市区上千家企业项目,协助企业成功获得征地立项,政策扶持,财政资金,融资合作.
我们已经完成的可行性报告|可行性研究报告|项目申请报告|资金申请报告|项目建议书涉及行业如下:
房地产开发:住宅-写字楼-商业地产-工业地产-产业园区 旅游开发:度假村-生态旅游-酒店-娱乐休闲-观光
工业制造:轻工-冶金-钢铁-机械-设备-电子-服装-纺织-建材-汽车 食品饮料:食品-酒类-保健品-果蔬饮料
农业产业化:种植-种子-饲料-蔬菜-食用菌-农机-粮油-经济林-花卉-苗木-果品-畜牧加工-饲养-水产-养殖
化工医药:橡胶-塑料-轮胎-石化-润滑油-化肥农药-生物工程-医药-中草药-新药制药-保健-医疗器械-医院
能源开发:煤炭-电力-水电-火电-风电-太阳能-沼气-生物柴油-电池 基础设施:市政-园林-交通-水务-环保
科技&专利:IT技术-网络产品-高科技术-专利实施 贸易&服务:商业-外贸-教育-学校-金融-文化-体育-传媒
您现在的位置:首页 >> 专家中心 >> 专家专栏
专家专栏 --

从旅游专业视角,看房地产业运作
老木一支笔 浏览量:9682 关键词:旅游地产 进入:http://www.baogao365.com
立足山东,联动安徽、山西、青海、新疆,服务全国!
已累计为全国30多个省市区,上千家企业及投资创业者,
协助成功获得了立项、征地、上市、资金、投资、融资!

    旅游与房地产,是完全不同的两个行业,但相互交叉,形成了许多边沿性结构,而理念的渗透,更产生了全新的综合。
    旅游房地产是一个新的领域,包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中,以别墅开发为主流,已经引起地产界的广泛关注;产权酒店即将迎来大规模推广的时期,而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等,正在各地闪亮。
    旅游地产的提升,是旅游小城镇开发及旅游城市开发,将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试,已经出现。
    用旅游的视角看地产,不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练运用的技术,借用于房地产开发,从而大大提升房地产的附加价值,获得人居环境的完善。其中,景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等,都可以成为房地产业借鉴的技术。
    本文提供了一种视角,对房地产开发商提升其房地产运营能力,及房地产商进入旅游产业,都具有一定启示。

    一、旅游专业视角与旅游专业技术
  旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式,旅游业已经形成了一种综合性产业。
  旅游产业以资源、交通、市场为三大基础,吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素,形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。
  旅游开发成功的标志,是核心吸引力的形成。
  对于今天的旅游市场而言,仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础,已经是远远不能吸引游客了,身心愉悦的体验过程,才是吸引力的关键。
  我们将旅游过程中游客的体验过程,称为"游憩方式"。用最通俗的话讲,就是"游玩的方法"。用学术语言表达,游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。
  游憩方式设计,是旅游产品设计中的技术设计。
  旅游产品能否开发成功,首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力(或独特性卖点)。
 从商业模式的角度看,旅游业的利润形成,在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。
 旅游业的独特视角,可以落实为四项专业技术:景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

    二、房地产业态的结构与分级
  旅游产业的开发,是对土地及其上的景观文化资源的开发利用,归根结底,还是土地开发的一个分支。旅游对环境要素的利用方式,旅游对人类与自然的关联互动的研究,对于分析地产要素及人居环境都有独特的帮助。

    1、房地产结构要素分析
   我们将房地产的结构要素,概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态,也因此形成了从地产到房产的多级结构。
  地产是土地开发利用的产业,是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中,公共空间与私人空间,公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透;可以大致分为五类:交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。
  在广义地产的理念下,一切土地利用的方式,都可以纳入地产经营中来。因此,城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类(工业、高技术、教育等)园区开发、甚至交通及农业综合开发等,都与土地开发结合在一起。在地产运作中,功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。
  一般意义的房产,概念相对狭隘,其开发的产品,是依托大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。
  更高级次的房产开发商,则进行非标准化的专业性建筑开发,包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。
  环境开发是房地产商必须面对的重要课题,而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能,在公共空间的营造中,独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业,具备极大的发展空间,包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征,产业经营模式与一般房产不同。

    2、房地产业态分级
  由此,我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级:
  一级运营商:区域开发商――结合了全部土地功能要素,包含大众产品与非标准产品,进行的成片土地综合整体开发;以复合功能的成片土地为对象,把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营,同时全部或部分开发其中的项目;其中,国家的各级政府及其土地储备中心、流行的"城市经营商"、小城镇开发商、大型综合园区开发商、超大型社区开发商等已经成型;招商局的蛇口、熊谷组的洋浦、华侨城、祈福新村、陆家嘴、天津泰达、望京等属于这类。该类开发与政府职能有深度的联系;
  二级运营商:项目包装公司――以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品,进行非独立片区招商开发和项目炒作;这类企业较多,有的项目进行部分环境建设,有的开发一期或样板,有的仅仅进行规划调整和产品调整,甚至以时间换增值;该类企业往往与官员寻租有关,但正在形成一些高智慧型企业;
  三级运营商:非标准产品开发商――以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商;包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发,Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发,城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发;
  四级运营商:标准产品开发商(房屋工厂)――以大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心,为房地产业的"简单加工型"企业;目前绝大多数为该类,包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。

    三、旅游与房地产
    1、景观设计与房地产
  景观是旅游的基础资源,在旅游业内,景观评价、景观设计已经成为非常成熟的专业技术。其中,形成了对不同景观详细的资料系统及定性、定量评价的标准,这为景观设计提供了强有力的支持;在旅游景观设计中,形成了大地艺术、植物造景、天然材料造景、生态造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、艺术造景、科技造景等非常丰富的造景技术;在旅游开发中,长期形成的独特性、唯一性、奇异性、极致性、天人合一、生态自然等等理念。这些理念和技术,对房地产开发,具有非常使用的价值。
  房地产中对主体建筑景观的设计技术,已经发展得十分完善,但对环境景观的理念,长期停留在园林绿化的传统框架内。从景观建筑与景观房产到生态建筑与生态房产,再到人居环境的深化与细化发展,房地产业打造环境的理念与技术都在持续提高。若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术,必将形成新的提升。
 
    2、主题定位与房地产
  旅游项目设计,非常讲究主题定位。比如宋城以宋朝文化为主题,借用清明上河图;周庄以江南水乡为灵魂,拓展游乐与环境;莹华山以禅为主题,打造天下第一禅山;三亚以天涯海角为主题,形成观赏游乐休闲度假结构。
  房地产项目的功能与旅游项目功能不同,但从吸引力的塑造来看,主题定位及打造,具有提升附加价值的极大功效,主题型房产将会越来越多。
  对游客量有效的独特性吸引力设计技术,完全可以借用于房产开发。芙蓉古城、建外SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海的八国小镇等等,都是很好的使用了主题吸引力模式。鸟巢、帆船结构的悉尼大歌剧院等非标准公共产品,是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。

    3、游憩方式设计与房地产
  游憩方式,可以细化为观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、住宿方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式等多个方面,游憩方式设计,则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。
  对于房产开发而言,进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、邻里互动结构、购物环境等等方面,与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用。当然,居室的设计的很多内容,旅游未予研究。
  情境设计、体验设计、娱乐化设计等等,对于房地产开发,都有实际的借鉴价值。
  居住、办公等房产的过程化设计,休闲空间与功能设计,景观与观赏方式设计,是旅游中可以借鉴的技术。
  对于商业房地产而言,游憩方式具有特别大的借鉴意义。我们可以把商场看成为一个游憩场所。现代商业越来越强的表现出一种趋势,即从简单卖场向游憩型商业环境发展。旅游中基本的盈利模式――以独特吸引力,最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平――完全可以用于大型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发中。
  最为突出的共鸣,还在于游憩型商业地产已经崛起,并将在未来商业地产中扮演主导的角色。
 
    4、游憩型商业地产
  步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall等等,已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。
  概括起来,商业地产出现了两个趋势:大型商业楼盘或街区的游憩化趋势,休闲、娱乐、餐饮、购物等的群聚、混合及特色化趋势。
  Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功,必须以游憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提,纯粹的卖场必将失败。而对游憩吸引力的设计,是旅游游憩方式设计的专业特长,可以为此做出巨大的贡献。
  步行街,是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐,获得本地市民与外地游人的钟爱,同样是游憩方式设计的专业。
  我们提出了一个"中心游憩区(Central Recreation District)"的概念:任何一个城市,都有一个或两个城市游憩的中心,有的地方这个中心是商业步行街,有的是酒吧区,有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯,上海的外滩、南京路、新天地,成都的春熙路、玉林生活广场等等。从商业房地产开发的角度看,可以把中心游憩区称为Recreation Mall。
  城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性,新天地的古建背景与古文化氛围打造、形成?quot;新天地模式",外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯、称为"外滩模式",商业步行街模式,重庆的"南滨路模式"等等,都是创意开发的典型,在商业游憩中心的开发上,未来必将产生全新的个性化城市名片。

    5、旅游房地产
  我们称为旅游房地产的领域,主要是指作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店及分时度假酒店。
  中远郊型别墅开发、具有最明显的周末休闲第二居所的特点。休闲环境的打造,休闲服务的配套,具有关键性作用。其中,高尔夫别墅、滨水别墅、景区山裙别墅是最成功的类型。
  度假胜地别墅开发、具有最明显的周末休闲第三居所的特点。滨海度假胜地拥有不可比的优势,避暑胜地为第二位,运动康疗度假胜地(高尔夫、滑雪、温泉)居第三,山水田园(如桂林)居第四位,特殊气候条件(如昆明)居第五位,其它风景名胜居第六位。
  产权酒店是目前法规不健全条件下,旅游地产最好的融资手段。产权酒店具有非常灵活的多样性设计条件,可在近郊、远郊休闲区、运动休闲区、温泉、风景区、度假区等各类休闲度假结构中运用。
  分时度假在我国尚处于开发初期,没有形成销售渠道与网络。其成熟发展还需较长的时间。

    ★了解更多,敬请浏览 首 页 >>>
    ★如果您需要行业研究报告服务,敬请浏览 行业研究 >>>

我们的承诺:

16年品牌,更保证信誉;
顶级才智,更专业规范;
专家对话,更直接及时;
相比价格,更超值划算;
上千案例,更贴近实用!
[首 页] [返回] [留言板] [打印]
最新公告
· 中央空调研发制造基地项目可行.
· 防坠落安全绳带建设项目可行性.
· 新型保护装饰膜纳米水基釉生产.
· 粮库高大平房仓工程项目可行性.
· 年产200万吨水泥粉磨生产线技改.
· 昆虫生态园建设项目可行性研究.
关于我们
老木一支笔,顶级甲级工程咨询资质单位!具有发改委颁布的甲级工程咨询资质证书,专业:农业,轻工,食品,机械,建筑,建材,医药,化工,冶金,旅游,电子,纺织,能源,节能,市政,人防,综合经济等,资质高,专业多,通过率高!
独家优势
可信可靠:16年品牌不变,更保证信誉
一流专家:顶级才智锤炼,更专业规范
业务拓展:一站式全服务,更全面广泛
服务到位:专家在线对话,更直接及时
收费合理:相比价格合理,更超值划算
成功率高:上千案例积累,更贴近实用
可行性研究报告
· 可行性研究报告
· 可行性报告
· 可行性分析报告
· 可研报告
· 可行性论证报告
· 项目可行性报告
项目建议书
· 项目建议书
· 工程项目建议书
· 投资项目建议书
· 房地产项目建议书
· 农业项目建议书
· 医院项目建议书
项目申请报告
· 项目申请报告
· 发改委立项报告
· 用地申请报告
· 立项申请报告
· 项目申请书
· 立项报告
资金申请报告
· 资金申请报告
· 财政资金申请报告
· 专项资金申请报告
· 融资报告
· 企业融资计划
商业计划书
· 商业计划书
· 融资计划书
· 投资计划书
· 项目计划书
· 创业计划书
风险评估报告
· 投资价值分析报告
· 投资风险评估报告
· 项目数据分析报告
· 投融资综合分析报告
· 项目稳定回报论证报告
项目评估报告
· 项目评估报告
· 投资分析报告
· 项目论证报告
· 项目分析报告
· 项目投资报告
环境评价报告
· 环境评价报告
· 环评报告书
· 环评报告表
节能评估报告
· 节能评估报告
· 节能评估报告表
· 节能评估报告书
新闻中心 | 专家专栏 | 行业专栏 | 资讯专栏 | 投资政策 | 产业政策 | 各地政策 | 山东政策 | 技术标准 | 销售中心 | 联系我们 | 收费问答 | 在线留言
版权所有:济南麦肯锦鸿管理咨询中心 · 国内着名品牌,16年诚信不变,专业品质锤炼,值得信赖托付!
总部接待地址:山东省济南市文化东路29号三箭吉祥苑C座1-1104 网址:http://www.laomu8.com
山东总部:0531-88931929 15069190968 邮箱:laomu8@163.com QQ:353351933
旗下:可行性研究报告 商业计划书 可行性研究报告范文 可行性研究报告范文
Copyright@2006-2021 laomu8.com. 鲁ICP备09069317号-1 鲁公网安备37010202000599号
本站关键词:可行性报告,可研,可行性研究分析报告,项目建议书,项目申请报告,资金申请报告,商业计划书