为严格落实节约集约用地制度,切实解决土地低效利用和浪费问题,提高工业用地利用效率,促进经济转型升级,根据《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014〕119号)、《山东省人民政府办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见》(鲁政办发〔2013〕36号)、《山东省人民政府关于支持民营经济高质量发展的若干意见》(鲁政发〔2018〕26号)等有关规定,经市政府同意,现就开展工业用地供应制度改革工作提出以下意见。

一、总体要求

以坚持市场化改革和推进新型工业化为导向,在全市开展工业用地实行“先租后让”、“长期租赁”、“弹性年期出让”三种方式并存的供应制度,促进土地利用方式转变,推进工业用地节约集约高效利用,为全市经济社会发展提供有力土地资源保障。

二、创新工业用地供应方式

(一)“先租后让”供地方式。主要是指市、县(市、区)自然资源主管部门设定一定条件,先行以租赁方式将国有建设用地使用权在一定期限内出租给土地使用者,土地使用者缴纳租金并进行开发、使用和经营活动,按照租赁合同约定时间达到约定条件后,可申请将租赁土地转为出让土地的行为。本供地方式土地租赁期限为3-5年。承租方在合同约定的租赁期间可以建造永久性建筑,但土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施均不得转租、转让和抵押。

(二)“长期租赁”供地方式。主要是指市、县(区)自然资源主管部门作为出租方将国有建设用地使用权在一定年期内出租给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳租金的行为。本供地方式土地租赁年期为10-20年。具体租赁年期根据产业生命周期确定,综合考虑企业盈利能力、纳税情况、吸纳就业、投资状况等方面。承租方在合同约定的租赁期间可以建造永久性建筑、转租和抵押。

(三)“弹性年期出让”供地方式。主要是指市、县(区)自然资源主管部门将国有建设用地使用权在一定年期内出让给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳出让金的行为。本供地方式土地出让年期为20-50年,具体出让年期根据产业生命周期确定。

三、规范工业用地供应程序

在供应工业用地时,各县(市、区)政府(含市属开发区管委会,下同)应组织自然资源和规划、发改、工信、财政等相关部门召开集体会审会议,研究确定拟供地块的供应方式、供应期限、租赁土地转为出让土地条件、租赁租金(或出让金)价格建议等。市、县(市、区)自然资源主管部门依据集体会审纪要,拟定供地方案,确定租金(出让金)等事项。

供地方案报有批准权的人民政府批准后,由市、县(市、区)自然资源主管部门组织实施。以“先租后让”、“长期租赁”和“弹性年期出让”方式供应的工业用地,都应依法采取招标拍卖挂牌的方式。成交后双方签订成交确认书,承租者(受让人)应在规定时限内办理完环评、立项手续后,与出租方(出让方)签订租赁合同(出让合同),超期未签订租赁合同(出让合同)的,出租方(出让方)有权撤销成交确认书。

以“先租后让”方式供地的,承租方使用租赁土地达到合同约定转为出让土地的条件后,经出租方同意,可以协议方式办理出让手续,但不得改变租赁合同约定的土地用途和规划条件,出让期限由政府组织自然资源和规划、发改、工信等部门根据产业生命周期等综合确定。超过期限未达到约定条件或租赁合同期满后3个月内未申请办理出让手续的,承租方不再享有申请将租赁土地转为出让土地的权利。

四、明确土地租赁关键环节

(一)明确租金缴纳标准。以“先租后让”方式供地的,租金标准可按国家规定的最低价标准折算确定起价。以“长期租赁”、“弹性年期出让”方式供地的,租金(土地出让金)标准应按全额市场价格评估折算确定起价。对符合我市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等属于优先发展且用地集约的工业用地项目,在不低于土地取得成本的前提下,可按不低于国家规定的工业用地最低限价标准确定起始价。

(二)明确租金缴纳方式。土地租金由财政部门负责征收管理,由自然资源主管部门负责具体实施,纳入国有土地使用权出让收入管理,根据合同约定可按年度或一次性缴纳租金。

(三)明确土地使用期限届满后处理方式。长期租赁土地使用期限届满前,承租方应提前1年申请续期,出租方除因公共利益需要收回土地外应予以批准续期。未申请续期或申请续期未获批准的租赁土地,由出租方无偿收回,对已建建筑物、构筑物按残值补偿。

五、加强租赁合同管理

土地租赁合同应明确约定租赁土地的面积、规划条件、租赁期限、租金标准、开工竣工期限、租金交付时间、投资建设要求及违约责任、续租等条件。其中,投资建设要求要严格执行鲁政办发〔2013〕36号文件规定的节约集约用地标准和有关“标准地”的要求。违约责任要明确:以“先租后让”、“长期租赁”方式供地的,承租方未按合同约定开工建设或未按约定缴纳土地租金超过6个月的,出租方可以解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权;以“先租后让”方式供地的,承租方按合同约定开工建设,但到约定期限未达到租赁合同约定转为出让土地的条件,应按要求进行整改,如整改不到位,由出租方解除租赁合同,无偿收回土地,并可要求承租方清除已建建筑物、构筑物及其附属设施,恢复土地原状。