为深入贯彻党中央、国务院决策部署，全面落实省委、省政府工作要求，深入推进我市城镇老旧小区改造工作，根据《山东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知》（鲁政办字〔2020〕28号）等精神，结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的发展思想，扎实推进老旧小区改造这一重大民生工程和发展工程。将老旧小区改造深度融合到基层社会治理。积极推动老旧小区功能完善、空间挖潜和服务提升，努力打造居住安全、设施完善、环境整洁、服务配套、长效管理、特色鲜明、关系和谐的“美好住区”。

二、总体要求

（一）坚持强化领导，加强责任落实。落实市级推动、县级负责、街道实施、居民参与、各方支持的责任分工，高点定位、高标实施、高效推进老旧小区改造各项工作。

（二）坚持以人为本，尊重居民意愿。充分发挥基层组织作用，发动引导小区居民深度参与改造工作，由小区居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”，把政策计划和群众需求有机结合起来，以实实在在的改造成果满足群众对美好生活的需求。

（三）坚持因地制宜，精心谋划设计。在充分听取小区居民诉求的基础上，结合小区的区域特点和设施现状，精心设计、精准改造，做到“一小区一方案”，合理控制工程造价，提高项目投资效益。因地制宜推进大片区统筹改造、跨片区组合改造，挖掘、整合存量资源，统一规划设计，完善服务配套设施。

（四）坚持统筹协调，规范有序推进。将老旧小区改造同“城市品质提升”“城镇低效用地再开发”“污水处理提质增效”“扩大养老服务供给”“城镇居住区配套幼儿园”等工作深度融合，有效增加公共服务供给、提高供给质量。严格过程把控，规范项目运作，强化工程质量安全监管，严把项目验收和交付工作。统筹安排改造时间和施工工序，最大限度降低施工对群众生产生活带来的不便。

（五）坚持改管并举，注重长效管理。引导小区居民群众在改造前，将“怎么改”与“怎么管”同步考虑，形成意见统一的长效管理方案，保障小区后续管理的常态化。相关管养单位提前谋划解决后续管理难题，提高后续管理的专业化水平。逐步提高群众付费享受物业服务的意识和共同维护改造成果的自觉。

三、组织实施

（一）改造范围。2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升的活动（不含住宅拆除新建）。

（二）改造任务。2020年，全市实施改造老旧小区197个，改造居民楼826幢，改造面积259万平方米，惠及居民2.5万户。到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

（三）改造内容。根据《山东省老旧小区改造提升技术导则》要求，分基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、排水、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、电动车集中充电装置、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。

（四）改造程序

1. 计划制定。坚持从实际出发，按照“居民自愿、自下而上、以需定改、先急后缓、分类实施”的原则，逐级确定改造计划，形成“谋划一批、生成一批、实施一批、储备一批”的梯次推进格局。

（1）摸清改造需求。各县（市、区）要对辖区内存在改造需求且符合政策要求的老旧小区开展全面调查摸底，建立老旧小区数据库，逐级生成县级、市级老旧小区改造总体计划（2020—2025）。统筹安排改造时序，优先安排基础设施缺失或失养失修严重，特别是水、电、暖、气、路等必要基础设施亟需更新的老旧小区实施改造，合理确定年度改造项目。

（2）制定改造方案。各县（市、区）根据初步确定的年度改造项目，通过购买服务等方式，制定初步改造方案及预算，初步方案制定过程中要广泛征集居民意见，方案完成后要在项目范围内进行公示，公示时间不少于5个工作日。

（3）确定改造计划。对辖区经公示符合条件的老旧小区改造项目，由各县（市、区）组织相关部门、单位联合审查，合理确定下一年度改造计划，并于每年9月底前报市住房城乡建设局，由市住房城乡建设局会同有关部门进行审查汇总，报市政府审定后实施。

2. 项目实施。按照年度改造计划，各县（市、区）负责组织做好项目实施各项工作。

（1）项目设计与审查。根据项目改造方案，项目建设单位委托设计单位开展项目设计，由所在县（市、区）老旧小区改造牵头部门组织进行联合审核。

（2）项目招投标。由建设单位向当地招标管理机构提出施工、监理招投标申请，将老旧小区改造项目统一纳入当地招标平台公开招标。鼓励采用EPC方式，确定设计和施工单位联合体。涉及水、电、暖、气、通信、有线电视等专营设施改造的，由相关主体依法及时组织完成相关招标工作。

（3）项目实施和监管。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、单位等要全力配合，为施工提供必要条件。各县（市、区）建设行政主管部门对工程全程监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。项目完工后，由各县（市、区）组织相关部门、建设单位、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收，并及时做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

（4）后续管理。对改造后的小区，依法推动成立业主大会、业主委员会，推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的管理模式。街道、社区及小区业主委员会按照物业长效管理方案，落实管理和服务，做到“一次改造、长期保持”。

四、推进措施

（一）因地制宜确定改造标准。全市城镇老旧小区改造标准应符合《山东省老旧小区改造提升技术导则》，改造内容超出导则规定的，由县（市、区）结合当地实际，因地制宜制定相应的老旧小区改造标准。〔市住房城乡建设局牵头；各县（市、区）政府（管委会）负责落实。以下各项任务均需各县（市、区）政府（管委会）负责落实，不再一一列出。〕

（二）引导小区群众积极参与。加强社区党建工作，提高基层治理水平，坚持共同缔造原则，广泛发动群众共谋共建共管共评，实现改造成果共享。社区党组织、居委会应组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式，实行“一小区一策”。引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资改造，促进住户户内门窗、装修等消费。（市民政局、市住房城乡建设局按职责分工负责）

（三）强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。政府对相关专营单位、负责人的经营考核中应充分考虑企业此类支出负担。（市住房城乡建设局、市城管局、市财政局、市工业和信息化局、市文化和旅游局、国网德州电力公司按职责分工负责）

（四）完善社区服务设施。集约高效利用土地，深入挖掘小区内空间资源，整合小区周边零星碎片化土地，利用机关企事业单位的空置房屋等社会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施，按规定标准建设完善社区党群服务中心。（市住房城乡建设局、市发展改革委、市公安局、市民政局、市自然资源局、市商务局、市文化和旅游局、市卫生健康委、市应急局、市市场监管局、市教育体育局、市消防支队按职责分工负责）

（五）提高项目审批效率。简化老旧小区改造项目审批，征求居民意见编制的改造方案，由县（市、区）审批服务、住建、发改、财政、自然资源、环保等部门联合审查批准。在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造土地、环评等手续。（市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市生态环境局、市审批服务局按职责分工负责）

五、资金保障

（一）落实财政资金

积极争取中央、省级各类补助资金、地方政府专项债券筹措改造资金等用于老旧小区改造，各县（市、区）坚持“尽力而为、量力而行”的原则，考虑财政承受能力和老旧小区改造紧迫程度，安排好年度资金规模。

市房产管理中心和市城管局负责编制德城区、德州经济技术开发区、运河经济开发区（以下简称“三区”）老旧小区改造预算安排。“三区”老旧小区基础设施改造财政补助资金，由市与“三区”按照1:1的比例分级负担；市财政统筹中央、省补助资金安排市级资金，中央、省补助资金达不到改造项目实际投资50%的，由市财政补齐至50%；中央、省补助资金达到或超过项目实际投资50%的，市财政不再予以补助。“三区”老旧小区专营设施改造所需资金，由市财政局统筹中央、省补助资金与专营单位按1:1比例负担。

中央、省补助其他县（市、区）老旧小区改造的专项资金，由市财政局根据市住房城乡建设局提出的资金分配方案，直接下达到县级财政部门，市级不再补助。

（市住房城乡建设局、市财政局、市发展改革委、市城管局、市房管中心按职责分工负责）

（二）创新改造方式和融资模式

结合城镇低效用地再开发，引导多元融资参与改造，鼓励各县（市、区）创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。

1. 大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，加大片区内D级、C级危房改造力度，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡。

2. 跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。

3. 小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。

4. 政府引导的多元化投入改造模式。对于县级有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。

5. 鼓励各地结合实际探索多种模式。引入企业参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。（市住房城乡建设局、市自然资源局、市财政局、市发展改革委、市民政局、市国资委、市地方金融监管局按职责分工负责）

（三）加强资金使用监管

各级老旧小区改造牵头部门和财政部门负责对本辖区老旧小区改造预算进行审核把关，最大限度节省开支。在资金使用过程中，审计、财政部门要加强监管，强化补助资金绩效目标综合评价，对截留、挤占和挪用项目资金，擅自变更投资计划和建设支出预算、改变建设内容、造成资金损失浪费的，按照有关规定进行处理，并依法追究有关责任人员的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。（市住房城乡建设局、市财政局、市审计局按职责分工负责）

六、政策支持

（一）加强规划统筹。各县（市、区）老旧小区改造牵头部门、自然资源部门组织编制老旧片区改造实施方案，测算所需投资和未来收益，合理划分改造区域，优化资源配置，策划、设计可以产生现金流的老旧片区改造项目。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。（市住房城乡建设局、市自然资源局按职责分工负责）

（二）探索土地支持政策。鼓励各县（市、区）积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目统筹谋划，并结合实际给予相应政策支持。老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地，优先用于建设社区服务设施。（市自然资源局、市住房城乡建设局按职责分工负责）

（三）创新不动产登记做法。小区内增加公共建筑的，立项前与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。（市自然资源局牵头）

（四）加大信贷支持。各县（市、区）要把握金融政策窗口期，积极争取改造项目政策性信贷资金支持，助力老旧小区改造项目加快实施。鼓励支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。（市地方金融监管局、市银保监分局、农业发展银行德州市分行按职责分工负责）

七、措施保障

（一）健全推进机制。成立德州市老旧小区改造工作专班，负责加强统筹协调和组织推进，做好综合协调、定期调度、督查督办、经验推广等工作。各县（市、区）政府（管委会）为实施责任主体，要建立老旧小区改造工作推进机制，组织街道办事处以及相关部门、单位落实改造任务。（市住房城乡建设局牵头）

（二）加大宣传力度。发挥各类新闻媒体作用，加大宣传引导力度，强化居民的主人翁意识，营造良好舆论氛围。努力提升群众的政策知晓率，引导主动参与到老旧小区改造工作中来，提高广大群众的支持度、参与度、满意度，使这项惠民工程深入人心。（市委宣传部、市住房城乡建设局、市民政局按职责分工负责）

（三）强化监督检查。市老旧小区改造工作专班加强对全市老旧小区改造工作推进情况的督查，对推进缓慢、工作不力的县（市、区）进行通报，并对相关负责人进行约谈。同时，邀请各级人大代表、政协委员、社会各界市民群众，参与对全市老旧小区改造工作的监督和检查。（市住房城乡建设局牵头）