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德州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
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为全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(国办发〔2016〕39号)和《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73号)精神,结合我市实际,经市政府同意,现就加快培育和发展住房租赁市场工作提出以下实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想和发展目标。全面贯彻党的十九大精神,按照习近平总书记“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求,围绕住有所居的根本目标,以建立租购并举的住房制度为主要方向,充分发挥市场机制作用,积极培育多元化供应主体,广泛拓展房源渠道,改善供求关系,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,促进住房租赁市场健康发展。

用2~3年时间,全市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

(二)基本原则。坚持市场主导,加强宏观调控,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,加强政策引导和市场监管,促进行业向专业化、规模化发展。坚持因地制宜,鼓励县(市、区)根据经济社会发展、城市综合承载能力和房地产市场发展情况,充分发挥主动性和创造性,合理确定住房租赁市场的发展目标,科学制定政策措施。

二、培育市场供应主体

(三)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。各县(市、区)政府(管委会)根据房地产市场状况及住房租赁市场需求情况,可在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品房住宅项目中自持一定比例的住房用于租赁,对自持部分不予办理商品房预售许可和现售备案,自持期限不低于10年,自持期限内不准转让。引导开发企业从传统的开发销售向租售并举转变,鼓励房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营,引导房地产开发企业与房屋租赁企业合作发展租赁地产。

(四)规范发展住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务,严格执行房屋租赁中介机构和人员备案制度,加强租赁中介企业从业人员培训,提高房屋租赁经纪行业管理水平和人员业务能力。提高中介服务质量,不断提升从业人员素质,建立中介机构和人员诚信档案,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

(五)支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势,拓展业务范围,通过代管、租赁、购买等方式筹集房源,依法开展住房租赁经营。

(六)支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托房屋租赁企业和中介机构出租住房。充分利用政府租赁信息服务监管平台,为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。

(七)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,鼓励各类投资者注册成立住房租赁企业,形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体,提供专业、规范的租赁服务。

三、多渠道增加租赁住房有效供给

(八)鼓励实施社会化新建租赁住房。各县(市、区)政府(管委会)结合住房供需状况、需求人群分布等因素,合理确定租赁住房建设规模,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区租赁住房需求,完善周边基础设施和公共服务配套。鼓励盘活城区存量土地,采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,自然资源部门应在土地出让前,会同住建部门按相关政策规定明确租赁住房持有出租的年限,将其作为土地出让的依据之一,纳入出让方案和合同。

(九)盘活存量房产。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理完善相关用地手续,重新核定相应的土地价款,有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。改建后土地用途调整为居住用地的居住用租赁住房,用水、用电、用气执行居民价格标准。

(十)提高租赁住房项目审批效率。各相关部门要落实“放管服”改革要求,梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,建立快速审批通道,探索实施并联审批。

四、完善公共租赁住房

(十一)明确公租房保障对象。在确保对城镇低收入住房困难家庭应保尽保的基础上,把城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工(包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员)和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前住房保障扩面重点,进一步提高公租房保障水平。同时,兼顾新增住房困难群体、新型城镇化发展和户籍制度改革带来的住房保障需求。

(十二)灵活确定公租房保障方式。外来人口较多、保障需求较大、公租房房源紧张、库存商品住房较少的县(市、区),应做好保障用房供需测算和分析,确有需求的,可通过在新建商品住房项目中配建和政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式,合理增加公租房实物供应,新增房源应符合公租房建设标准,配建、集中建设、购买的房源,产权应移交给公租房主管部门专门用于住房保障,配建的公共租赁住房应与商品住房同步规划设计、同步建设、同品质、同步交付使用。统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准,逐步实现实物配租与租赁补贴并举,灵活满足公租房保障对象需求。对符合租赁补贴条件的实物配租轮候家庭全部实施租赁补贴保障,实现租赁补贴应保尽保。

(十三)提高公租房运营保障能力。进一步完善配套设施,提高公租房入住比例。鼓励采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。鼓励企业将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。

五、加大政策支持力度

(十四)加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满6个月,本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的,按照实际支出全额提取。租住商品住房,提供身份证明、本人及配偶无房证明的,按照市住房公积金管理机构确定的租房提取额度提取公积金;同时提供房产管理部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的,可按实际房租支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。市住房公积金管理机构要根据当地经济发展和租金水平,适时调整租房提取额度,并向社会公布。

(十五)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对其他个人出租住房月收入不超过10万元的,2021年年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得收入,减按10%税率征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除相关费用。

(十六)提供金融支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品,向住房租赁企业提供金融支持,鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务,鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITS)试点工作。

(十七)租房落户支持。引导居民通过租房解决居住需求,非本地户籍无住房承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,将住房租赁备案证明作为办理租房落户手续的必要资料。

(十八)租赁户子女入学支持。对具有当地户籍、在城区无住房、能提供长期租赁合同备案证明的家庭,县(市、区)政府(管委会)教育主管部门可在统筹考虑城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上,扩增教育资源供给,积极探索租房者义务教育适龄子女就近入学。同一套住房在同一就学时段内,只允许同一租赁家庭的子女就近入学。学校、教育主管部门、住房租赁主管部门等相关单位不定期对学生居住情况进行抽查核实,违规行为记入个人信用记录并纳入省公共信用信息平台。

六、强化住房租赁监管

(十九)健全法规制度。严格落实《城市房地产管理法》等法律法规,鼓励各县(市、区)政府(管委会)结合当地实际加快制定规范性文件,重点是规范出租人、承租人、租赁企业、中介机构等市场主体行为,稳定租赁关系,完善住房租赁市场监管体制、机制。

(二十)明确租赁各方的权利义务。住房租赁合同期限内,租赁各方应严格履行合同约定。出租人应当保证住房和室内设施环保、安全,无正当理由不得擅自解除、变更合同,不得强制驱逐承租人,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。完善《住房租赁合同示范文本》,明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同,稳定租赁关系,保障承租人长期、稳定的居住权益。

(二十一)严格合同备案。认真贯彻落实住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》,严格落实住房租赁合同备案制度,租赁合同备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。加快实现住房租赁合同网上签约备案,方便群众办事。中心城区(暂不含陵城区)住房租赁备案工作由市房产管理中心负责,其他县(市、区)住房租赁主管部门负责所属范围内的住房租赁备案工作。建立市、县(市、区)、街道三级工作网络,可委托街道办事处办理租赁备案业务。公安、市场监管、教育、公积金、税务等部门应当配合做好住房租赁备案工作。

(二十二)建设政府住房租赁交易平台。加快与当地建设银行对接,合作建设政府住房租赁交易服务平台。市级政府住房租赁交易平台由市房产管理中心与建设银行德州分行合作建设。通过服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案;建立住房租赁信息发布标准,确保信息真实准确,规范住房租赁交易流程,保障租赁双方特别是承租人的权益;开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理,实施租房租赁信用管理;加强住房租赁市场监测,为政府决策提供数据基础。

(二十三)创新监管机制。建立部门相互协作配合工作机制,推进部门间信息共享,合力培育、发展和规范住房租赁市场。住房租赁主管部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,会同发展改革、公安、市场监管等有关部门加强住房租赁市场监管,建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,建立健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,对社会公布。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理,对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理,对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。充分发挥街道、乡镇尤其是居民委员会和村民委员会的作用,将住房租赁管理和服务的重心下移,实行住房租赁网格化管理,并建立纠纷调处机制,及时化解租赁矛盾纠纷。

各责任单位要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义,进一步加强组织领导,健全工作机制,搞好宣传引导,营造良好环境。根据本意见,抓紧研究制定具体实施办法,特别是要把培育住房租赁国有重点企业、租房落户、子女入学、房屋改建、住房租赁备案、服务平台建设落到实处。市住房和城乡建设局要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。

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