日照市老旧小区改造试点工作方案_老木一支笔专业编制可行性研究分析报告_资金项目立项申请报告

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日照市老旧小区改造试点工作方案

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为贯彻落实国家、省、市决策部署，深入推进老旧小区改造，
根据省住建厅等六部门《关于建立全省老旧小区改造重点项目库
的通知》（鲁建房函〔2019〕12 号）等文件精神，制定如下工作
方案。
一、总体要求
（一）工作目标。到“十四五”末，基本完成2005 年前建成
的老旧小区改造任务，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服
务便民、和谐共享的“美好住区”。
（二）工作原则。坚持各方协调、统筹推进，落实市级推动、
区县负责、街道实施的责任分工。区县政府、管委是老旧小区改
造的实施主体，街道办事处负责具体落实老旧小区整治改造和长
效管理工作，发挥社区的沟通协调作用，构建共建共享共治联动
机制。
（三）改造范围。老旧小区是指城市或县城国有土地上2005
年12 月31 日前建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、
公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小
区。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、
扩建、翻建）方式实施改造的住宅不得纳入老旧小区改造范围，
可纳入其他城市建设或改造项目范围统筹实施。
二、组织实施
（一）编制老旧小区改造计划。对老旧小区全面调查摸底，
建立老旧小区数据库。坚持居民自愿、自下而上的原则，确定拟
改造项目及时序，逐级生成县（区）、市老旧小区改造总体计划
（2020—2025 年）和分年度计划。（责任单位：市住房城乡建设
局；各区县政府、管委）
（二）因地制宜制定改造标准。根据《山东省老旧小区改造
提升技术导则》要求，分基础、完善、提升三类，对老旧小区和
周边区域进行丰富和提升。基础类改造主要是拆违拆临、安防、
环卫、消防、道路、雨污分流、照明、绿化、水电气暖、光纤、
建筑物修缮、管线规整等；完善类改造主要是社区和物业用房、
建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设
施等；提升类改造主要是社区养老、托幼、医疗、家政、商业设
施以及智慧社区等。（责任单位：市住房城乡建设局；各区县政
府、管委）
（三）引导小区群众积极参与。社区党组织、居委会组织业
主委员会等基层组织征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造
完成后的物业管理模式，实行“一小区一策”。引导居民通过住
宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资改造。（责
任单位：市民政局、市住房城乡建设局；各区县政府、管委）
（四）强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需
要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营
设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于
专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资
改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施
产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。（责任单位：
市住房城乡建设局、市财政局、市工业和信息化局、市城市管理
局；供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专营单位；各
区县政府、管委）
（五）完善社区服务设施。深入挖掘小区内空间资源，整合
小区周边零星碎片化土地，利用机关企事业单位的空置房屋等社
会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车
场、体育健身、文化等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市
场、便利店等社会服务设施，按规定标准建设完善社区党群服务
中心。（责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市公安局、
市民政局、市自然资源和规划局、市商务局、市文化和旅游局、
市卫生健康委、市市场监管局、市体育局；各区县政府、管委）
（六）提高项目审批效率。简化老旧小区改造项目审批，征
求居民意见编制的改造方案，由区县住房城乡建设、发展改革、
财政、自然资源和规划部门联合审查批准。在不新增建设用地、
不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造土地、环评等手
续。（责任单位：市发改委、市住房城乡建设局、市财政局、市
自然资源和规划局、市行政审批服务局；各区县政府、管委）
（七）加强工程建设管理和物业管理。鼓励以街道或社区为
单位对区域内的老旧小区联动改造，统一设计、招标、建设和竣
工验收，确保工程质量和施工安全。建立老旧小区改造评价机制
和信息管理系统。推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委
员会、物业服务企业共商事务、协调互通的管理模式。建立分类
施策的老旧小区物业管理模式，改造后的老旧小区实现物业管理
全覆盖。（责任单位：市住房城乡建设局、市民政局；各区县政
府、管委）
三、创新改造方式和融资模式
结合拟改造项目的具体特点和改造内容，合理确定改造资金
筹集机制，实现多渠道筹措改造资金。原则上，基础类，即满足
居民安全需要和基本生活需求的，应重点予以支持；完善类，即
满足居民改善生活需求和生活便利性需要的，适当给予支持；提
升类，即丰富社会服务供给的，以市场化运作为主，重点在资源
统筹使用等方面给予政策支持。
按照不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、
培育形成相对稳定现金流、引入社会资本的原则，结合城镇低效
用地再开发，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式
和融资模式。
（一）大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻
的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功
能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，实现自我平衡。
（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市财政
局、市地方金融监管局；各区县政府、管委）
（二）跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相
邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支
出，实现资金平衡。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资
源和规划局、市财政局、市地方金融监管局；各区县政府、管委）
（三）小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、
改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧
小区改造支出。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和
规划局、市财政局、市地方金融监管局；各区县政府、管委）
（四）政府引导的多元化投入改造模式。对于区县有能力保
障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补
助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，
统筹政策资源，筹集改造资金。（责任单位：市住房城乡建设局、
市发改委、市财政局、市民政局；各区县政府、管委）
（五）鼓励各地结合实际探索多种模式。引入企业参与老旧
小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。
（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市财政
局、市地方金融监管局；各区县政府、管委）
四、强化实施保障
市级建立老旧小区改造工作协调机制。区县政府、管委作为
实施主体，要建立协调机制和工作专班，层层压实责任，推动工
作落实。《日照市老旧小区试点项目改造内容及标准（试行）》由
市住房城乡建设局另行发文公布。要邀请各级人大代表、政协委
员、社会各界市民群众，参与对全市老旧小区改造工作的监督和
检查。要发挥各类新闻媒体作用，加大对老旧小区改造工作的宣
传引导，为工作推进营造良好的舆论氛围。（责任单位：市住房
城乡建设局；各区县政府、管委）

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